悉尼商业写字楼市场“攀升优质物业”的趋势日益明显

根据一份新报告，悉尼的高端办公市场开始出现增长的需求，这反映出该领域的“品质之飞”趋势。Savills的《Spotlight：品质之飞报告》发现，悉尼的高端办公市场在三年内累计吸纳约12.3%的高端办公库存。

然而，该报告还发现，悉尼中城区、南城区和西城区的办公资产正在经历净吸纳量下降，这些地区的办公库存在2022年之前三年内均表现出净吸收不足的现象。

Savills表示，持续强劲的高端办公空间需求反映了持续的“品质之飞”趋势，尽管经济增长放缓、通胀高企、利率上升和工作模式发生变化，但这个紧密持有的市场仍然没有显示出任何疲软的迹象。

由于工作环境的结构性变化和相对较低的租赁风险，悉尼和澳大利亚其他主要办公市场对高端办公空间的稳定需求将会持续。

报告发现，悉尼CBD中城区、南城区和西城区的净吸收量下降，尽管这些地区的办公需求通常很强。然而，核心需求有所增加。这是三十年来需求强劲的低价区的逆转趋势，因为这些地区的空间被低估。西城区和南城区在2021至2022年间分别减少了40,700平方米和25,000平方米。

然而，悉尼CBD核心地带的净吸收量在2021至2022年增加了101,100平方米。

Savills Australia的国家资本市场研究总监Chris Naughtin表示：“随着对核心区域高端办公空间需求的强劲增长，核心区域的高端办公资产因其相对较高的租金增长前景始终备受投资者青睐。”

他说，相对较强的中央定位主资产的占有者市场前景将推动投资者向核心资产转移，并退出非核心资产，这可能会支持2023年下半年交易活动的反弹，因为利率展望变得更加清晰。

Savills表示，拥有强大交通联系的中心位置资产以及支持业务连续性、满足环境和可持续性规定、适应工作模式变化和允许雇主竞争人才的新型高质量办公空间将继续表现优异。

Savills预测，尽管经济增长放缓、通货膨胀率高企、利率上升，但澳大利亚高端商业办公空间的投资者需求仍将保持强劲。虽然预计澳大利亚经济将在2023年避免陷入衰退，但经济增长可能会显著放缓，Savills警告，国内外劳动力市场状况的疲软可能会在某些市场增加租赁风险。

总体来说，市场依然相对紧张，租赁风险相对较低。在全国范围内，高端空置率仅为8.7%，而A级和二级办公空间的空置率分别为13.3%和14.7%。

Savills的研究显示，尽管COVID-19对需求趋势产生了重大影响，但在大多数澳大利亚首都城市，对高端办公空间的需求集中，而二级办公库存的需求正在下降。

该公司预测，这种情况可能会继续下去，因为经济增长放缓增加了对租赁风险较低资产的投资。高端办公空间的需求强调设施、位置和绿色认证，这也将促进高端用户的采用。

从2013年到2022年，高端领域的全国净吸收量平均为约132,400平方米，占高端办公库存的4.9%，而过去十年的平均净吸收量为库存的2.5%。在2013年至2022年期间，A级领域的净吸收量仍然保持正增长，但二级市场的净吸收量每年平均下降1.4%。

这说明了主要资产和次要资产在吸收方面的显着差异。

Naughtin先生表示：“虽然许多人在谈论‘品质之飞’作为COVID-19办公趋势，但重要的是要认识到这种差异并不新鲜。我们看到过去十年，次级办公市场持续放缓，而这一趋势在疫情期间得到了持续和加速。”

Savills的研究显示，高端办公空间的强劲需求在过去十年内一直持续增长，这是由于一系列新的办公开发项目的出现导致了更高的可用性。疫情之后工作模式的结构性趋势和变化也促使雇主重新构建其工作环境，以在紧缺的劳动力市场中吸引和保留人才。

Naughtin先生说：“工作模式向混合模式的转变使雇主面临了交通耗时的压力，它们需要提供能够‘赚取通勤时间’并拥有强大环保认证的高质量工作场所。”

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