在全球房产狂潮中，一位无视做空者喧嚣的大赢家

要问谁能从世界上最大的住房热潮中赚得多，也许没有人能比得过加拿大金融家斯蒂芬-史密斯。

但正如史密斯自己所言，他建立了庞大的财富–据彭博社估计约为36亿美元（53亿美元）–而且，那不是靠房价的飙升。

这主要归功于他在过去30年里在加拿大房贷市场的投资–投注给许多人、包括一波又一波的美国做空者所预料「崩溃」。

去年，随着加拿大银行提高利率，价格确实开始下跌，大多数空头已经放弃了。而在史密斯看来，最糟糕的下跌其实已经结束了。

当他去年同意支付17亿加元（18.8亿美元）收购抵押贷款机构Home Capital Group时，该公司的股价因对房地产市场下滑的担忧而暴跌，而且加拿大的借款人已经是发达国家中负债最多的国家。

“71岁的史密斯在他的多伦多办公室接受采访时说：”我的信念是，在你遇到任何问题之前，它必须是一种大萧条式的情况。

史密斯从不看好加拿大房地产的价值，而是看好其抵押贷款规则的审慎性。他说，他是少有的觉得有监管机构 “很幸运 “的金融人士。

“在加拿大进行的抵押贷款实际上是直接或间接地通过官方监管的机构进行的，”史密斯说。”这就是我所投注的。”

联邦政府以各种方式对抵押贷款业务施加影响，例如鼓励贷款人在整个行业保持一种承保标准的底线。至少到目前为止，这有助于使加拿大的住房市场更有弹性，而且贷款人不那么容易遭受损失。

1980年代，由于加拿大的房地产滑坡导致贷款利率接近20%，这也使得史蒂芬·史密斯不再直接投资于房地产价值。当时，他正在多伦多市中心建造联排别墅，但由于其借款成本大于可以出售物业的价格，他被迫申请个人破产。从那时起，他表示除了个人使用的房屋，再也没有直接投资于房地产了。

1988年，他与合伙人莫雷·塔兹共同创立了他们的抵押贷款企业——First National Financial。由于加拿大的抵押贷款规则，即使在抵押品（房屋）被出售后，贷方仍然可以追究借款人的损失。这意味着即使情况变得困难，加拿大人有着强烈的动力继续偿还抵押贷款。对于贷款额低于20%的借款人，通常需要购买抵押违约保险。

当美国房地产市场开始在2006年和2007年崩溃时，加拿大的监管机构逐渐实行了更严格的核保规定。抵押贷款的最大分期付款期限从40年减少到35年，保险借款人为25年。最危险的借款人被禁止利用财产价值的增长不断重新融资他们的贷款而不是偿还贷款，并且新的借款人需要接受贷前压力测试以确保他们能够处理更高利率的贷款付款。

联邦财政部官员Jeremy Rudin说：“专注于借款人的偿还能力应该是基本的。”他设计和实施了这些监管规定，之后负责加拿大的银行监管机构。

随着这一监管框架的形成，史密斯加倍加强了对加拿大消费者贷款的投资。2010年，当美国国际集团被迫出售其加拿大抵押保险业务时，史密斯与安大略省教师退休金计划合作购买了该公司。他在2021年购买消费者贷款机构Fairstone Financial时的策略是让其从市场融资转向存款，这需要更多的监管规定。

安大略省教师退休金计划曾经的负责人吉姆·利奇表示：“只要人们有工作，抵押贷款市场就能继续。”他还表示：“他们的房屋是他们最大的资产，他们会竭尽全力保住它。”

即使是史密斯在First National的老业务伙伴和他自己的家人也对继续增加对加拿大借款人的风险提出了疑问。但史密斯称，每当他在他的一家公司对监管的抵押贷款组合进行压力测试时，他发现它们可以经受住除了最灾难性的情况外的所有情况。

他说：“他们认为这是一个真正的严重错误。我喜欢规范的框架。所以在这个意义上，我是一位价值投资者”。

在当前的房地产市场滑坡中考虑到这一监管框架后，他对加拿大的消费者贷款发表了看法。由于加拿大的监管规定确保借款人在当前利率水平下有足够的收入来偿还抵押贷款，假设他们继续保有就业，史密斯不认为很多人会被迫出售房屋。即使房价再次下跌，或者只是保持在这个水平上，史密斯认为房地产市场调整的最糟糕时期已经过去了。迟早有一个日益增长的人口和受限的住房供应的组合将刺激复苏。

他说：“人们仍然在偿还他们的抵押贷款。这有任何压力吗？没有。所以我认为这是一个机会”。

这种复苏可能已经开始形成。二月份，全国房价下跌的速度创下近一年来最慢的水平，多伦多和温哥华的最新数据表明房价已经开始反弹。

并非所有人都如此乐观。曾预测美国房地产崩溃的经济学家戴维·罗森伯格表示，由于房价与收入等经济基本面相比仍然高企，目前加拿大房价的回调只有一半，甚至更少。随着他预期的价格下跌幅度仍然会发生，罗森伯格表示，即使是最谨慎的核保也可能无法防止抵押贷款损失。

他说：“你不能仅仅因为人们会偿还抵押贷款而说任何事情，因为如果房价下跌到负资产，你会把钥匙还给贷款人。我会远离任何涉及抵押贷款的投资。个人而言，我最后一笔交易是退出加拿大的抵押贷款投资。”

房地产市场的焦虑也可能导致新一轮的监管规制，这可能会损害抵押贷款业务的盈利能力。加拿大银行监管机构目前正在与行业就限制被认为代表借款人收入太高的贷款进行磋商。

这可能会使Home Capital的业务变得更加困难，该公司以定位于收入非稳定的借款人为目标，例如合同工人、自雇人士和新移民。

对于这个特定的建议，史密斯表示这可能是太多的规定之一，他计划参加监管机构的磋商。与此同时，他正在寻找进一步的收购机会。虽然他表示自己对于购买不同类型的企业持开放态度，但他还是更倾向于坚守金融服务产业。

退休的养老金基金首席执行官利奇说：“他的多元化投资组合并不十分丰富，但你肯定不会想和史蒂芬·史密斯赌输。”

来源：https://www.afr.com/property/residential/winner-in-world-s-biggest-housing-boom-defies-short-seller-noise-20230414-p5d0io