“便利型零售需求推低资产收益率 – 即使利率上升”

便利店行业的零售资产收益率，例如加油站，已降至比澳洲央行于5月开始加息时更低的水平，而且明年将进一步趋紧，投资者将涌入这一拥有近7000个站点的资产类别。

投资者的需求将推动资本化率低于第一季度的5.49％，这比去年12月季度的6.35％低，也是当前收紧周期以来的最低点，Burgess Rawson的《便利零售》报告称。

虽然这一领域由Charter Hall、Dexus和Viva Energy REIT等机构主导，但该商业机构表示，长期租户的税收好处和保证的回报使得这些资产对小投资者具有吸引力。

“资本化率将在2023年保持稳定，然后在2024年略微收缩，”报告说。目前正处于资产数量激增的纠正阶段，由于利率上升和对更大的市场波动性的担忧，资本化率变宽了。

上市物业的数量从5月份的约20个增加到了10月的51个峰值，然后在3月份回落至23个。

“许多机构几乎同时把股票放在市场上，” Burgess Rawson合伙人Jamie Perlinger说。

“我不确定为什么会发生这种情况，是巧合还是市场情绪。不用说，出售财产的决定在于销售者，我们并不总是得到真正的原因。”

在借贷成本接近峰值的时候，业主们试图利用强劲需求获利。一组位于墨尔本市区的五个加油站，拥有不同的私人所有者，总价值约为3000万澳元，已经上市。

这些站点是EG Ampol Oakleigh South、KFC Bairnsdale、BP Vermont、7-Eleven Niddrie和7-Eleven Altona North。

“随着债务成本开始稳定，我们预计每个资产都将受到巨大的关注，私募股权和上市企业等各种资本来源都想要投资到快餐和燃油部门，”JLL代理Jarrod Herscu说道。他正与同事Tom Noonan、MingXuan Li和Stuart Taylor一起为这些资产进行营销。

但报告也揭示了该领域面临的一个重大风险——随着电动汽车的不断普及，这种以方便汽车加油为基础的业务资产将产生什么影响。

Viva Energy首席执行官Scott Wyatt表示，收购OTR（包括南澳大利亚的烟草店和燃料润滑油业务）的一个关键原因是要使Viva的壳牌品牌加油站网络多元化，并为人们停留在店内提供其他理由，除了给汽车加油。

报告淡化了EVs的可能对该行业造成的破坏，称燃油汽车仍将在可预见的将来主导澳大利亚道路交通。

“每年，澳大利亚新增加的车辆中，大多数都是汽油车，虽然这可能随着时间的推移而改变，但这将是一个漫长的过程，”报告称。

“EV价格的降低将有助于更多的人采用，但2100万辆汽油车每一天仍需要燃料。”去年新开的73个便利零售站点中，“大多数”都拥有10至15年的租约和续约选项，这是资产类别强劲的另一个证据，报告称。

来源：https://www.afr.com/property/commercial/convenience-retail-demand-pushes-cap-rates-down-even-as-rates-rise-20230419-p5d1tb