标题：敏感、有争议、关键：写实的办公大楼价值真相。 Glossary: – office tower: 办公大楼 – value: 价值 – contested: 有争议的 – critical: 关键的 – truth: 真相 – suburb: 城区 – $: 澳元 – median price: 中位价 – clearance rate: 拍卖清空率 – view: 景观 – house: 独立屋 – unit/apartment: 公寓 – price guide: 指导价 – regional: 非首府地区 – RBA: 澳洲央行 – Buyer agent: 买家代理 – inflation: 通胀

这是商业房地产中最敏感、最争议的问题之一：全国办公楼的真实价值。疫情后，人们对办公楼的情绪下滑，资金成本上升，占用率下降，居家办公的争论不休。但是由于买家和卖家之间陷入僵局，售价尚未揭示，如此少的销售也使这个问题变得复杂。接下来一个月，随着澳大利亚房地产投资信托公司透露其6月30日的估值，投资者将了解一些领先估价师对于办公楼定价的真实看法。但这可能不太美好。有一位领先的估价师告诉我，这是自全球金融危机以来最困难的估价时期。澳大利亚的办公市场较大，基于Property Council指数统计的机构办公房地产价值超过1020亿澳元，包括较小区域和私人持有的房产总额远远超过这个数字。办公楼的价值不仅影响上市房地产投资信托公司，对于非上市房地产投资信托公司、私人合资企业、以及随着降价逼近金融契约将影响私人投资者和其银行家们。新的一组估值，再加上正在进行的最后销售，也可能帮助弥合买家和卖家之间的差距。今年前五个月的办公室房产交易总价仅190亿澳元，根据Property Council的数据，这低于五年平均交易总价的77%。有一种普遍的观点认为，交易匮乏会让估价师变得保守，因为他们只能根据可比销售确定价值，所以他们不能像应该那样削减价值。当然，估价师喜欢找到一个基于相似销售的具体依据，但是最终的普遍观点并不正确。两个代表估价师的专业机构——澳大利亚房地产协会和RICS（特许测量师皇家学会）都发出了有关在交易很少的市场进行估价的指导说明。澳大利亚房地产协会的建议是：“估价师应该在估价日调查和反映市场状况和情绪”。“当交易证据短缺时，估价师必须收集尽可能多的证据，以协助制定市场价值的意见。”这种证据可以包括未成交的交易、股票市场定价、其他行业的销售情况，以及过去衰退的报告。S&P全球评级在最近的一篇名为“主要资产将帮助保障澳大利亚办公室房地产投资信托公司免受不断上升的压力”的分析中提醒读者，在全球金融危机期间，“澳大利亚的优质资产价值”在2008年3月至2009年9月期间下降了约25%，而二级资产下降了31%。但目前这并不是金融危机2.0。尽管资金紧张且比两年前更昂贵，但是它是可以获得的。此外，澳大利亚不像美国那样是全球金融界的离群值，在金融和办公室空置率方面都超过旧金山30%的空置率。但是显然存在着买卖双方之间的差距，就像S&P全球评级的今天的图表显示的那样，在上市和未上市估值之间存在差距。CBRE全球投资者思考负责人Henry Chin在过去一周对澳大利亚的客户表示，买家和卖家仍然相距甚远，收益率扩张尚未实现。他说：“我与所有投资者交谈后得出结论，他们的关注点是日本、新加坡和澳大利亚，唯一不愿来澳大利亚的原因是定价方面。”S&P全球评级认为，未上市和上市办公室房地产投资信托公司的回报率需要“某种程度的收敛”。Dexus是一家拥有和管理办公楼的公司，在2023年第二季度的《澳大利亚房地产季度综述》中提出了类似的观点，认为在价值调整时，上市市场往往与未上市市场相比卖出或卖过头。他说：“当广泛的折价差距缩小时，更多是由于上市价格上涨而非未上市价格下跌。”可能有指引来自英国，在那里，房地产巨头Land Securities刚刚报告了其伦敦金融城办公楼在截至3月31日的一年中的价值下降达15.4%。同时，该公司报告称，在西区办公室的价值下降了8%，那里的空置率比城市低得多。Colliers国际评估和咨询服务的董事总经理Dwight Hillier已经为澳大利亚的办公楼进行了25年的估值。他在3月份告诉《金融评论》称，该市场通过出价-要价差距看到了折扣，“在10%至20%之间”。他说：“但它是具有行政区特性的。”悉尼的金融核心地带处于最佳位置。相比之下，悉尼西部赛级物业的价值可能比2022年6月的峰值低20%。总的来说，估值将是微妙的

来源：https://www.afr.com/property/commercial/touchy-contested-critical-the-truth-about-office-tower-values-20230531-p5dcpl